集中规划接驳交通 解决集租房通勤痛点

万科泊寓成寿寺社区是北京第一个投入市场运营的集体土地租赁房项目。受访者供图

今年北京市政府工作报告提出，完成不少于300公顷商品房供地,建设筹集各类政策性住房5万套，完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。

截至目前，北京集体土地租赁住房项目已开工44个，可提供房源约5.75万套。记者注意到，在住房保障方面，北京明确2021年将支持发展集体土地租赁住房，鼓励存量闲置商业、办公楼宇等改造为租赁型宿舍或公寓。

今年北京两会上，市人大代表建议，主管部门引入专业化的住房租赁机构参与集体土地租赁住房的运营管理，创新集租房合作模式，并建立规范。同时，相关部门应对集租房项目到公交、地铁站点的接驳交通进行集中规划，切实解决集租房的通勤痛点。

推出集体土地租赁房 中小套型占90%

2020年，部分长租公寓因“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为导致“跑路”“暴雷”，引发关注。另一方面，长租房市场又面临着户型供应与需求不匹配、长租期难以实现等问题。

北京市人大代表、北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，目前在租赁住房市场上，成套住房多，独立公寓少。许多有租房需求的毕业生、单身人士或者处于职业早期的承租人，可能更需要带卫生间和简单厨房的独立小公寓户型，但市场上却多是几室一厅的成套住房。同样的价格，他们只能去租一套房子里的一间。

如何完善长租房政策，成为政策制定者和业内专家共同关注的焦点。

今年北京市政府工作报告提出，完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套，完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。

记者注意到，在住房保障方面，北京明确2021年要加大住房保障力度，建设筹集公租房、共有产权房等各类政策性住房5万套（间），竣工8万套（间），市场租房补贴扩面至2万户以上。支持发展集体土地租赁住房，鼓励存量闲置商业、办公楼宇等改造为租赁型宿舍或公寓。

在1月25日晚北京政务服务局主办的“市民对话一把手”访谈节目中，北京市住建委党组书记、主任王飞透露，集体土地租赁住房是今年北京住房领域的工作重点之一。

“集租房的特点是面积不大功能全、中小户型品质高、单套租金总价低，现有的项目中90平方米以下中小套型占总量的90%，适合新市民、年轻人租住。”王飞说。据介绍，截至目前，北京集体土地租赁住房项目已开工44个，可提供房源约5.75万套。

建设集体土地租赁房可获补贴

楼建波告诉记者，尽管近年来北京集体土地上租赁住房建设力度不小，但实际上立项多、开工少、真正建成运营的更少。

“集体土地租赁地块一般距离附近商圈较远、公共交通条件较差、商业配套不完善，难以吸引租客入住。有些地块即使建成，如果不采取必要的措施，也很难形成有效供应。”楼建波表示，只有集体土地租赁住房房源充分满足了市场需求、为租客所接受，才算是增加了有效供给。

为支持集体土地建设租赁住房、改建租赁型职工集体宿舍等建设，2020年9月，北京市住建委、市财政局联合印发《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》。办法明确，符合要求的集体土地建设租赁住房，成套住房可获得4.5万元/套补助，非成套住房每间可补助3万元，集体宿舍每间可补助5万元。

为加快推进集体土地租赁住房项目开工，增加租赁房源供应，稳定租赁市场，市住建委、市发改委、市规自委今年初联合发布意见，进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设与管理。

意见提出，全市重点在中心城区周边城乡接合部及土地资源较多且有利于服务重点功能区的地带，平原多点新城靠近产业园区的地区，以及市郊铁路沿线、地铁站点、交通枢纽周边等配套相对完善区域规划布局集体土地租赁住房，原则上每个区级产业园区均需规划建设集体土地租赁住房，促进职住平衡、站城融合、产城融合。

这一新政同时明确，集体土地租赁住房应配建相应的公共服务设施和停车位。同一项目地块建筑内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用。纳入全市政策性住房建设计划的集体土地租赁住房项目，租赁住户使用水电气热执行居民价格。

■ 建议

引入专业租赁机构参与集租房运营

楼建波指出，目前，集体土地租赁住房的运营一般将民营的住房租赁机构排除在外，难以发挥住房租赁企业在提升性价比、降本增效等方面的经验优势。

而另一方面，目前市场上的住房租赁企业，也就是所谓的“长租公寓”，往往只能从房东手里收集零散房源，通过“代管”的形式来运营。这些企业一方面难以与出租人签订长期的租赁合同，另一方面这些房源都是成套住房，与市场需求不匹配，且多位于老旧小区，改造难度大、装修成本高。

楼建波建议，主管部门引入专业化的住房租赁机构参与集体土地租赁住房的运营管理，创新集租房合作模式，并建立合作规范。集体经济组织供给土地，房地产企业完成住房建设，租赁企业发挥运营优势，政府承担监管职责，最大化地发挥集体土地租赁住房的效用。

他解释说，专业的住房租赁企业对租客需求的把握更准确，可为集体土地租赁房及商业配套的建设规划、户型设计等提供经验，在装修、服务、管理等方面也更为精细高效。

“具体操作方面，租赁企业甚至可以与开发建设主体签订预租合同，比如预付三年租金，帮助开发企业解决部分资金问题；而在运营方面，租赁企业可以按照其目前已经成熟的模式来装修、设计和提供服务。”

此外，楼建波建议，相关部门对北京市内集体土地租赁住房项目到公交、地铁站点的接驳交通进行集中规划，切实解决集租房的通勤痛点；或可向租客发放交通补贴，吸引租赁群体入住集租房。

■ 探访

北京首个集租房项目打造“活力社区”

位于丰台区的万科泊寓成寿寺社区是北京第一个投入市场运营的集体土地租赁房项目，建成于去年5月底。

从地铁14号线方庄站往南步行800米即是泊寓成寿寺社区，两栋9层高的住宅楼由两层公共空间相连，形成半封闭式的社区。地处南三环边，通勤40分钟即可到达国贸、大红门、丽泽商务区等核心商圈，不少年轻人把这里看作周边性价比最高的租房之选。

项目工作人员介绍，入住泊寓成寿寺社区的多是18到45周岁的白领、金领以及自由职业者人群。“这种自带公共空间的社区租赁房能最大程度满足他们的需求。”

24岁的丁晨（化名）是去年9月入住泊寓成寿寺社区的。她表示当初选择入住这里，就是感觉这样的社区模式很新颖，公寓的公共区域功能丰富，相比较民宅，更喜欢这种“活力社区”的感觉。

泊寓成寿寺社区二楼是一个约600平方米的共享客厅，被划分为云中图书馆、减压健身房、欢乐轰趴馆等区域。“周末不用出去，在公寓就可以看书、喝咖啡、跟同楼的朋友聚餐玩桌游，很喜欢这样的居住氛围。”丁晨说。

工作人员介绍，泊寓成寿寺社区房间总套数901套，以20-30㎡开间产品为主，分为大开间、小开间、一室一厅三种房型，月租金在3300元到6500元不等。每个房间都划分为洗漱区、休闲娱乐区和休息睡眠区，合理分配了空间的使用率。

作为集体土地租赁房的泊寓成寿寺社区，签约途径及方式与普通长租公寓没有太大区别。“可以在‘泊寓’APP里搜索丰台区泊寓院儿-成寿寺社区，打电话到门店预约看房时间；选好房间后，也是在‘泊寓’APP里面签约以及交款，签约租期为6个月-2年，付款方式为押一付一。”

新京报记者 吴娇颖